• چهارشنبه، 1 آذر 1396
  • Wednesday 22 November 2017
گروه خبر: اخبار‌مهم / اقتصاد کلان / بانک‌و‌بیمه / گزارش  -  شماره خبر: 8158  -  21 شهریور 1396 ساعت 20:50

آفتاب اقتصادی بررسی می‌کند:

ابهامات جدی مدیریتی در بانک مسکن
آفتاب اقتصادی: بانک‌های " تخصصی دولتی " در ایران  به شکل طنزآمیزی تعریفی متفاوت تر از آنچه در روز اول برای آنها در نظر گرفته شده بود ، دارند. بانک مسکن  که در سال 1317 با سرمایه‌ی 20 میلیون تومان  توسط وزارت دارایی و بانک ملی آن زمان تاسیس شد در ابتدا نام بانک رهنی را بر خود گرفته بود. آنتوان خاشاب اولین مدیر عامل آن با لهجه غلیظ ارمنی هدف از تاسیس این بانک را این‌گونه اعلام کرد: "  قاطبه نفوس و مردم باید از خود کاشانه‌ای داشته باشند و این بانک معظم از این باب کوشش خواهد کرد ". اما آیا پس از  بیش از نیم قرن آیا این بانک توانسته است به گوشه‌ای از اهدافش برسد ، نقش بانک مسکن در  تولید مسکن ارزان‌قیمت چه میزان است؟ آیا اصلاً نقشی دارد؟ ، این بانک تا چه میزان توانسته است تسهیلات ارزان‌قیمت برای تحقق ماموریتش  که همان فراهم کردن  " سرپناه " برای مردم است بر آید؟ رسانه‌ها می‌توانند نهادهای دولتی و مالی را  نقد کنند و این بانک نیز بی‌شک از این قاعده مستثنی نیست.


شکل‌گیری
بانک مسکن، یک  بانک دولتی ایرانی است، که در سال ۱۳۱۷ تاسیس شد و  بنا بر گفته‌ی مدیرانش  مدعی است که: « تمرکز اصلی آن بر ارائه خدمات بانکداری خرد،بانکداری سرمایه‌گذاری و ارائه تسهیلات مسکن معطوف می‌باشد. »
بانک مسکن، در حال حاضر مالک شبکه‌ی عظیم بیش از 1200  شعبه بانک در سراسر ایران است. بسیاری از این شعبات  نه استیجاری بلکه ملکی هستند و  از این بابت هزینه‌ی سنگینی را به  صورت‌های مالی بانک تحمیل می‌کنند ، مسئولین این بانک در  تماس خبرنگار آفتاب اقتصادی در این مورد هم  مانند موارد دیگر  حاضر به پاسخگویی در این زمینه نشدند ، هر چند حق پاسخگویی برای آنها محفوظ است.  ولی الله سیف در سخنرانی‌های  مختلف اعلام کرده است که یکی از راهبردهای بانک مرکزی برای کاهش هزینه‌ای بانک‌ها بحث کاهش تعداد شعب  بانکی است.   شعبی که غیر از تحمیل هزینه به بانک و در نهایت به مشتریان ( از طریق افزایش سود تسهیلات ) فایده  چندانی برای آنها متصور نیست. در بررسی نقشه شعب بانک مسکن  می‌توان به  الگوریتم جالبی از پراکندگی دست یافت ،  بیش از 60 درصد از شعب آن در مناطق  خاصی از تهران قرار دارند و هر چه به سمت بافت‌های فرسوده و جنوبی تهران حرکت می‌کنیم ، تعداد  شعب بانک مسکن کمیاب‌تر می‌شود .  عباس آخوندی در یکی از دیدارهایش با بت‌شکن به صورت حضوری  برای بار چندم بر ارائه تسهیلات برای نوسازی بافت فرسوده تاکید کرد. بت‌شکن  در دهه فجر امسال با افتخار از رتبه‌ اول بانک تحت مدیریتش در ارائه تسهیلات بافت  فرسوده  تاکید کرد و آن را به تمام همکارانش تبریک گفت؛  البته پرسش این است که مگر قرار است بانک دیگری بیشتر از بانک تخصصی  مسکن وام بافت فرسوده بدهد و  با توجه به   تنها ماموریت این بانک که اعطای تسهیلات مسکن است ،  آیا باید بانک دیگری بیش از بانک مسکن وام اعطا کند. این موضوع را می‌توان در  نوع رویکرد جدید بانک مرکزی ریشه‌یابی کرد. اگر همچون خبرنگار  آفتاب اقتصادی به یکی از شعب بانک مسکن مراجعه کنید، انواع گزینه‌های تسهیلات با سود قابل توجه اعم از خودرو ، تضامنی ،...  و در کنار آنها ثبت نام بسیار مشکل وام مسکن پیش روی شما قرار می‌گیرد. بانک مسکن علاقه‌ بسیاری دارد تا شاکله و چارچوب‌های عقیدتی خود را همچون یک بانک عادی دولتی تعریف کند.

افزایش سرمایه
بانک مسکن یک بانک دولتی است  و سرمایه آن از محل ردیف‌های اختصاصی در بودجه تامین می‌شود. این بانک تاکنون نتوانسته است علی‌رغم تمایلش به انجام عملیات عادی بانکداری ، اقدام مثمری در جهت سودها و  استقلال از بودجه دولتی بیابد. در سال جاری  دولت یازدهم در اقدامی قابل تحسین  به یکباره  5000 میلیارد تومان سرمایه این بانک را افزایش داد   و سرمایه تنها بانک تخصصی بخش مسکن در ابتدای امسال از کمتر از ۴۰ هزار میلیارد ریال به بیش از ۸۵ هزار میلیارد ریال افزایش یافت. افزایش 50 هزار میلیارد ریالی در  پی اجرای تبصره‌ای از بودجه سال 95 کل کشور و تحت عنوان افزایش سرمایه بانک مسکن از محل سهم دولت، محقق شده است. بدیهی است که نسبت کفایت سرمایه، یک معیار کلیدی برای سنجش سلامت مالی بانک‌ها محسوب می‌شود. به طوری که هر چقدر، نسبت کفایت سرمایه در سطح بالایی باشد، هم شرایط بانک عامل برای جذب منابع و سپرده، مساعدتر خواهد شد و هم اینکه سپرده‌گذاران، با تضمین قوی تر و ریسک کمتر، در مقایسه با سایر بانک‌ها، روبه‌رو هستند. اما در نهایت ناباوری این افزایش 100 درصدی سرمایه تاکنون بازتاب معناداری در میزان تسهیلات اعطایی مسکن به ویژه به اقشار آسیب‌پذیر  و بافت‌های فرسوده نیافته است. محمد یارحقی، کارشناس مسکن در این‌باره به آفتاب اقتصادی می‌گوید: متاسفانه بانک مسکن نمی‌تواند ادعا کند که ماموریت خود را در بازار مسکن به صورت تام و تمام انجام داده است ، اگر از دید یک سپرده‌گذار عادی به موضوع نگاه کنید ، آنچه بانک مسکن تحت عنوان فرآیند آسان تر اخذ تسهیلات و خرید اوراق و دوره سپردن وجه نزد بانک تعریف می‌کند  ، بسیار سخت ، هزینه‌بر و گاهاً نا امیدکننده نیز هست. فقر نقدینگی یکی از اصلی ترین مشکلات  خانه اولی‌ها و زوج‌های جوان در جامعه است که این بانک تا کنون راهکاری برای آن نیافته است. بانک مسکن باید مسئولیت‌های خود را در تامین مالی مسکن ارزان‌قیمت برای جامعه بپذیرد و نگرانی خود را در این زمینه به شکل باورپذیری برای جامعه به اثبات برساند.

رونمایی از سند راهبردی بانک مسکن
اما یکی از پرحاشیه‌ترین اقدامات این بانک  که با همراهی وزارت مسکن رخ داد ، رونمایی  بسیار پرحاشیه و  خبری از سندی موسوم به "  سند راهبردی برنامه‌های بازار مسکن تا ۱۴۰۰ " است  که به نظر می‌رسد بندهای این چشم‌انداز بارها تکرار یا آزموده شده، ولی موفق نبوده است. حال معلوم نشد آیا واقعاً هدف از این رونمایی عمل به بندهای آن بود یا  صرفاً اقدامی سیاسی در مقابل منتقدان  بانک مسکن. عباس آخوندی در مراسم رونمایی از سند راهبردی بانک مسکن تا افق ۱۴۰۰ اظهاراتی در خصوص وضعیت فعلی و آتی بازار مسکن بیان کرده که نشان می‌دهد دستگاه سیاست‌گذار مسکن  و بانک عامل آن نه تنها هیچ برنامه‌ای در چهار سال گذشته برای خروج این بخش از رکود نداشته بلکه عملا تا پایان سال ۱۴۰۰ نیز قرار است تصمیم‌گیران اقتصاد مسکن باز هم به تکرار مکرراتی در خصوص زیان‌های وارد شده از سوی دولت گذشته به بخش مسکن با اجرای طرح مسکن مهر، پرداخت تسهیلات دولتی در دولت‌های نهم و دهم به ساخت مسکن لوکس و درنتیجه وجود تعداد زیادی خانه خالی و مواردی از این دست بپردازند. به‌ویژه آنکه وزیر راه درست در پایان دوره وزارت خود از این سند رونمایی کرد حال آنکه انتظار می‌رفت چنین سندی را چنانچه قابلیت اجرا دارد،در ابتدای دوره وزارت خود رونمایی می‌کرد تا طی چهار سال فعالیت خود بتواند نسبت آن را پیاده سازی و اجرا کند؛ نه آنکه به‌عنوان یک میراث کاغذی غیرقابل اجرا برای وزیر بعدی برجای بگذارد. تکرار برنامه‌های شکست خورده دولت در بخش مسکن این بار به اسم سند چشم‌انداز بانک مسکن. آنچه با حضور عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی و محمدهاشم بت‌شکن، مدیرعامل بانک مسکن تحت عنوان سند راهبردی یا سند چشم‌انداز بانک مسکن تا سال ۱۴۰۰ رونمایی شد، در واقع کلیاتی بود که بانک مسکن  در چهار سال وزارت خود بارها و بارها بیان کرد. «اینکه باید بانک مسکن به فکر خانه اولی‌ها و ساکنان بافت‌های فرسوده و حاشیه‌ی شهرها باشد»، صرفا کلیاتی هستند که وزیر راه و شهرسازی و معاونان مسکن وی به همراه مدیرعامل بانک مسکن در طول سال‌های فعالیت دولت یازدهم بارها اعلام شده و تنها نتیجه عملیاتی آن، تاسیس صندوق پس‌انداز مسکن یکم در بانک مسکن بود که در طول دو سال، فقط هشت هزار نفر تسهیلات خرید مسکن از آن دریافت کردند؛ همچنین اصرار بانک  بر بهسازی بافت فرسوده منجر به اخذ مصوباتی از هیئت دولت مبنی بر تقسیم سهمیه تسهیلات نوسازی بافت فرسوده میان حدود ۳۰ بانک و موسسه اعتباری دولتی، تخصصی، توسعه ای، تجاری و خصوصی بود؛ بانک‌هایی که بسیاری از آنها از پرداخت حتی سهمیه‌های تکلیفی خود نیز سرباز زدند و عملا اتفاق خاصی در بخش بافت فرسوده شاهد نبودیم. مدیر عامل بانک مسکن که در انتقاد از مسکن مهر زبان گویایی داشت، هرگز درباره جزئیات طرح مسکن اجتماعی توضیحی نداد؛ بعد آنکه جزئیات نحوه اجرای این طرح نیز اعلام شد، هنوز هم منابع مالی آن به دستگاه مجری واگذار نشده است. بنابراین هیچ یک از برنامه‌های بانک مسکن برای خروج از رکود کارآمد نیست و اگر گفته می‌شود که مسکن در حال خروج از رکود است، به دلیل توقف ساخت و ساز و عدم تولید مسکن جدید بوده که سبب شده تا عرضه و تقاضا (که عمدتا واحدهای مسکونی خانواده‌های میان درآمد را شامل می‌شود) به صورت غیر برنامه‌ریزی شده و تنها به صورت تابعی از کمبود ساخت وساز به هم نزدیک شوند. حال بانک مسکن چشم‌اندازی را رونمایی کرد که باز هم تکرار همین کلیات بود و در آن خبری از جزئیات برنامه این بانک برای خارج کردن بازار مسکن از رکود دیده نمی‌شود؛ این در حالی است که مدیران بانک مسکن اصرار دارند این سند چشم‌انداز، نقشه راه بازار مسکن تا ۱۴۰۰ است. به نظر می‌رسد سند چشم‌انداز ۱۴۰۰ بانک مسکن به نوعی تکرار همین ایده‌های قبلی بوده و چندان قابلیت اجرا نداشته باشد.

تجربیات موفق جهانی
اگرچه وزیر راه و شهرسازی معتقد است بازار مسکن در ایران همواره در دست بخش خصوصی بوده و اگر دولت دخالت کند، نتیجه آن اجرای طرحی چون مسکن مهر خواهد بود، اما به نظر می‌رسد در بسیاری از کشورهایی که داعیه بازار آزاد و تسلط عرضه و تقاضا بر نحوه توزیع انواع کالاها را دارند، موضوع «مسکن» از این قانون مستثنی بوده و برای حفظ قیمت زمین و مسکن و دور نگه داشتن آن از سرمایه‌ای شدن و ورود سفته‌بازان به این حوزه، دستورالعمل‌های گاه سختگیرانه‌ای صادر می‌کنند؛ در کشوری چون فرانسه، دولت خود در موضوع ساخت خانه‌های اجاره‌ای و عرضه آنها به افراد نیازمند مسکن مستقیما ورود کرد و توانست بحران گرانی مسکن در این کشور را برطرف کند.

موفقیت صندوق مسکن یکم در گروی تغییرات اساسی در این طرح
محمدحسین رحیم‌زاده کارشناس اقتصاد مسکن درباره طرح  مذکور که داعیه‌ی خانه‌دار شدن با رژیم پس‌انداز و وام را دارد ، اظهار کرد: اگرچه این طرح از نظر علمی و تجربی در دنیا نتایج خوبی داشته و بسیاری از اقتصاددانان آن را برای جلوگیری از توسعه رکود تورمی در کشورهای مبتلا به بیماری هلندی موثر می‌دانند، اما برای موفق شدن این طرح ابتدا باید مشکلات اصلی و کلان اقتصادی کشور حل شود، سپس رژیم پس‌انداز به اضافه وام برای خانه‌دار شدن مردم اجرا شود. این اقتصاددان با تاکید بر اینکه مردم هنوز طعم تورم پایین را نچشیده‌اند، گفت: علی‌رغم آنکه دولت بر کنترل تورم اصرار دارد، اما آثار آن هنوز در زندگی مردم دیده نمی‌شود؛ اگرچه با تورم بسیار سنگین ابتدای دهه ۹۰ فاصله زیادی گرفته ایم، اما تا زمانی که تورم در نرخ‌های زیر شش درصدی ثابت نماند، مردم هرگز از رژیم پس‌انداز برای خانه‌دار شدن استقبال نمی‌کنند؛ به خصوص که بخش مسکن رقیب سرسختی مانند سود سپرده بانکی در دوره رکود کسب وکار دارد و هیچ بازار و کسب و کاری مانند سود سپرده‌های بانکی، سودآور نیست. تا زمانی که این دو سد و مانع بر سر راه طرح وزیر راه و شهرسازی برطرف نشود، طرح‌های این‌چنینی موفق نخواهند بود. وی به طرح راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم بانک مسکن اشاره و تصریح کرد: این طرح برای موفقیت با موانع بزرگی روبه رو است؛ اولا مبلغی که به مردم پرداخت می‌شود، به خصوص در شهرهای بزرگ تنها تا ۴۰ درصد مبلغ یک واحد مسکونی متعارف را شامل می‌شود؛ ثانیا مبلغ سپرده اولیه متقاضی وام و زمان خواب پول وی بسیار بالاست که لازم است بانک آورده خود را دو برابر کرده و چهار برابر سپرده وام بدهد مثلا با ۲۰ میلیون تومان سپرده مردمی، بانک ۸۰ میلیون تومان وام پس از یک سال بدهد یا اگر آورده متقاضی ۴۰ میلیون تومان است، بانک پس از شش ماه، دو برابر آورده او تسهیلات پرداخت کند؛ به نظر می‌رسد در صورت ایجاد چنین تغییراتی، میزان استقبال از صندوق مسکن یکم چندین برابر وضع موجود خواهد شد.

افزایش بی‌اثر سرمایه بانک مسکن
اگرچه هیئت دولت در آخرین روز اردیبهشت ماه امسال افزایش سرمایه پنج هزار میلیارد تومانی بانک مسکن را به تصویب رساند، اما بانک مرکزی این مبلغ را با بدهی‌های بانک عامل بخش مسکن به بانک مرکزی تهاتر کرد و عملا نقدینگی جدیدی به بانک مسکن تزریق نشد. مدیریت نیز چندان جهد و تلاش بلیغی برای حمایت از سپرده‌گذاران بانکش در این راستا از خود نشان نداد. این در حالی است که وزیر راه و شهرسازی به دنبال آن بود تا افزایش سرمایه بانک مسکن از محل مدیریت و فروش دارایی‌های وزارت راه و شهرسازی که عمدتا به شکل زمین است، انجام شود. بنابراین افزایش سرمایه بانک مسکن کاملا اسمی بوده و مردم از آن منتفع نمی‌شوند.
به نظر می‌رسد این اقدام بانک مرکزی با برنامه دولت برای بهبود وضع بازار مسکن و رونق بخشی به آن در تضاد باشد. به همین دلیل است که بت‌شکن خواهان تبدیل مصوبه هیئت دولت در خصوص «استمهال ۱۰ ساله خط اعتباری ۴۰ هزار میلیارد تومانی بانک مرکزی برای ساخت مسکن مهر» به مصوبه جدیدی مبنی بر «واگذاری این خط اعتباری به بانک مسکن به عنوان افزایش سرمایه این بانک» شده است. اگرچه در حال حاضر بخشی از مبلغ ۳۰۰ میلیارد تومانی که بانک مسکن به عنوان بازپرداخت اقساط وام‌های مسکن مهر جمع‌آوری می‌کند، به صندوق مسکن یکم برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن اختصاص می‌دهد، اما به نظر می‌رسد دولت برای اثرگذار بودن این وام در بازار مسکن، باید خط اعتباری جدیدی از محل حذف یارانه افراد پردرآمد به این موضوع تخصیص بدهد تا هم سرعت وام‌دهی بانک عامل بخش مسکن افزایش یابد و هم اثرگذاری آن در بازار مسکن بیشتر شود.