• جمعه، 3 آذر 1396
  • Friday 24 November 2017
گروه خبر: اخبار‌مهم / اقتصاد کلان / گزارش  -  شماره خبر: 6321  -  23 تیر 1396 ساعت 19:23

آفتاب اقتصادی بررسی می‌کند :

دو اشتباه بزرگ وزارت مسکن در سال ۹۵
آفتاب اقتصادی: حوزه مسکن با حدود ۶۰ درصد تصاحب سهم، بخش بزرگی از اقتصاد کشور را در انحصار خود دارد در این بین هر گونه سیاستگذاری در حوزه مسکن می‌تواند بازتاب مالی و اقتصادی بسیاری به همراه داشته باشد. دو اشتباه فاحش از سوی وزارت مسکن و شهرسازی در این رابطه با سکوت رسانه‌ای و عدم تحلیل باری بسیار سنگین بر بازار رکودزده مسکن تحمیل کرد. قانونی که بر بیمه کیفیت ساختمان تاکید می‌کرد با اصرار برخی مهندسی ناظر ساختمان حذف شد و همچنین مالیات ساخت مسکن با لابی گسترده ساختمان‌سازان در بی‌تفاوتی وزارت راه به مصرف‌کننده منتقل شد.

حذف پرسش برانگیز بیمه کیفیت
چندی پیش خبرگزاری‌ها از حذف بیمه کیفیت ساختمان خبر دادند. در حالی در قانون برنامه ششم توسعه بند الزام تهیه بیمه‌نامه تضمین کیفیت ساختمان برای صدور پایان کار حذف شد که دولت وزارت راه آیین‌نامه‌های مربوطه را تهیه نکرده بود.، قانون بیمه تضمین کیفیت ساختمان که در برنامه‌های چهارم و پنجم توسعه و با هدف ارائه ضمانت به خریداران مسکن تصویب شده بود، به دلیل اجماع دولت (وزارت راه و شهرسازی۹ شرکت‌های بیمه‌گر و انبوه‌سازان مبنی بر عدم اجرای آن و نیز عدم نگارش و تصویب آیین‌نامه‌های اجرایی مربوطه در هیئت دولت طی یک دهه گذشته، هیچ گاه رنگ اجرا به خود ندید تا نهایتا با حذف بند قانونی بیمه تضمین کیفیت ساخت، دیگر هیچ دستگاهی متولی تضمین کیفیت مسکن به عنوان سرپناه شهروندان تعیین نشود. بسیاری از مهندسی ناظر و همچنین سازمان نظام مهندسی موضوع شفافی در رابطه با این آیین‌نامه نگرفتند. این در حالی است که بسیاری از کالاهای غیر ضروری و مصرفی تحت انواع گارانتی‌ها و ضمانت‌نامه‌های شرکت‌های سازنده قرار دارند اما کیفیت مسکن به عنوان سرپناه مردم که امنیت جانی و روانی شهروندان به آن وابسته است، از سوی هیچ یک از ذی‌نفعان در ساخت و فروش این کالای سرمایه‌ای تضمین یا گارانتی نمی‌شود. برای نخستین بار در قانون برنامه پنج ساله چهارم بود که بحث بیمه کیفیت ساختمان مطرح شد؛ در جزء‌های ۳ و ۵ بند ب ماده ۳۰ این قانون با اشاره به اینکه صدور پایان کار منوط به ارائه بیمه‌نامه کیفیت ساختمان است، وزارت امور اقتصادی و دارایی مکلف به تهیه بیمه‌نامه ساختمان شد.
متن بخشی از ماده ۳۰ قانون برنامه چهارم در خصوص بیمه کیفیت ساختمان به این شرح است:
۱ - صدور پایان کار برای ساختمان‌های عمومی و مجتمع‌های مسکونی آپارتمانی منوط به ارائه بیمه‌نامه کیفیت ساختمان می‌باشد.
۲ - وزارت امور اقتصادی و دارایی مکلف است با استفاده از تجارب سایر کشورها، نظام بیمه ساختمان و ابنیه در مقابل زلزله و سایر حوادث را گسترش داده و راهکارهای همگانی شدن بیمه حوادث را مشخص و مقدمات قانونی اجرای آن را فراهم کند.
بیمه کیفیت ساختمان در قانون برنامه پنج ساله پنجم نیز تکرار شده و این بار واژه تضمین به پیش از واژه کیفیت افزوده می‌شود.
در ماده ۱۶۸ قانون برنامه پنج ساله پنجم هم آمده بود:
به منظور مقاوم‌سازی ساختمان‌ها و اصلاح الگوی ‌مصرف به‌ویژه مصرف انرژی در بخش ساختمان و مسکن اقدامات زیر انجام می‌شود:
الف شهرداری‌ها مکلفند نسبت به درج الزام رعایت مقررات ملی ساختمان در پروانه‌های ساختمانی اقدام کنند. صدور پایان‌کار برای واحدهای احداث‌شده بر مبنای این پروانه‌ها، منوط به رعایت کامل این مقررات است.
تبصره متخلفان از مقررات ملی ساختمان از جمله طراح، ناظر، مجری و مالک براساس آیین‌نامه‌ای که به تصویب هیئت‌وزیران می‌رسد موظف به رفع نقص و جبران خسارت می‌شوند.
ب صدور پروانه هرگونه ساختمان منوط به ارائه موافقت اصولی بیمه کیفیت ساختمان احداثی است. شرکت‌های بیمه مکلفند بر اساس بیمه‌نامه صادره در صورت ورود هرگونه خسارت در طی ده سال به ساختمان احداثی، خسارت‌های وارده را ظرف سه ماه جبران کند.
ج کلیه مجریان دولتی موظفند مسئولیت حرفه‌ای خود و در صورت نیاز، مسئولیت سایر عوامل مرتبط در طراحی، محاسبه و نظارت ساختمان‌های تحت پوشش خود اعم از شهری و روستایی را نزد یکی از شرکت‌های دارای صلاحیت بیمه کنند.
بند «ب» این ماده قانونی صراحتا بر الزام بیمه تضمین کیفیت ساختمان‌ها از سوی شرکت‌های بیمه تاکید دارد، این در حالی است که قانون مذکور اجرای آن را منوط به تهیه آیین‌نامه‌های مربوطه در هیئت وزیران دانسته؛ آیین‌نامه‌ای که هیچ‌گاه نوشته نشد.
با این حال، این بند در قانون برنامه ششم توسعه حذف شد و دیگر الزامی برای تهیه بیمه تضمین کیفیت ساختمان نیست. بلکه به بیمه مسئولیت حرفه‌ای عوامل دخیل در ساخت و ساز اشاره دارد؛ موضوعی که تا پیش از این هم وجود داشت و نیازی به تصویب قانون جدید برای اجرای بیمه مسئولیت سازندگان مسکن وجود ندارد.
ماده ۶۰ قانون برنامه ششم می‌گوید:
به‌منظور مقاوم‌سازی ساختمان‌ها و اصلاح الگوی مصرف به‌ویژه مصرف انرژی در بخش ساختمان و مسکن اقدامات زیر انجام شود:
الف- شهرداری‌ها مکلفند نسبت به درج الزام رعایت مقررات ملی ساختمان در پروانه‌های ساختمانی اقدام کنند. صدور پایان‌کار برای واحدهای احداث شده بر مبنای این پروانه‌ها، منوط به رعایت کامل این مقررات است.
ب- کلیه مجریان دولتی موظفند مسوولیت فنی (حرفه‌ای) خود و در صورت نیاز، مسئولیت سایر عوامل مرتبط با طراحی، محاسبه و نظارت بر ساختمان‌های تحت پوشش خود اعم از شهری و روستایی را نزد یکی از شرکت‌های دارای صلاحیت، بیمه کنند.

ابلاغ قانون بیمه تضمین کیفیت بدون اجرا
 این قانون در حالی ابلاغ شد که عملاً هیچ برنامه‌ای مشخصی به عنوان ضمانت اجرا برای آن پیش‌بینی نشد. در سال ۸۷ و در سال‌های پایانی برنامه چهارم توسعه، بیمه مرکزی که از دستگاه‌های تحت پوشش وزارت امور اقتصادی و دارایی است در راستای اجرای قانون برنامه چهارم برای تهیه نظام نامه‌بیمه کیفیت ساختمان، دستورالعملی تهیه و به شرکت‌های بیمه ابلاغ می‌کند. در این ابلاغیه که بیمه‌نامه عیوب اساسی و پنهان ساختمان نام گرفت، به شرکت‌های بیمه‌گر اجازه می‌دهد تا در طی یک دوره پنج ساله آزمایشی این بیمه‌نامه را اجرا کنند. بر اساس این ابلاغیه شرکت‌های بیمه می‌بایست قبل از صدور بیمه‌نامه، بازرسی فنی از ابینه مورد نظر داشته باشند. ضمن اینکه ملکی که بیمه‌نامه دریافت می‌کند، تا ۱۰ سال تحت پوشش خواهد بود و نرخ آن نیز یک و نیم درصد ارزش ملک تعیین شده بود. انفعال بیمه مرکزی جمهوری اسلامی در کنار عدم مدیریت صحیح وارت راه از جمله دلایل عدئم اجرای این قانون بود. با این حال از آنجایی که در این قوانین، شهرداری‌ها نیز تکلیف‌هایی داشتند که باید بر اساس آیین‌نامه اجرایی هیئت وزیران انجام می‌دادند و این آیین‌نامه هیچ گاه نگاشته نشد، لذا الزامی برای تهیه بیمه‌نامه تضمین کیفیت ساختمان وجود نداشت و شهرداری‌ها نیز بدون درخواست بیمه‌نامه کیفیت ساختمان از سوی سازنده، برای ساختمان‌ها پایان کار صادر می‌کردند. با این وجود همین الزام قانونی هم در برنامه ششم کلا حذف شد و دیگر دولت ملزم به تهیه آیین‌نامه مذکور نیست. باید پرسید که اکنون اگر کیفیت نازل ساختمان‌سازی در ایران جان‌های بیشتری را به خطر اندازد، مسئولیت آن بر عهده‌ای چه کسی خواهد بود.

همه مخالفان
مخالفان قانون بیمه تضمین کیفیت ساختمان سه گروه بودند یکی وزارت راه و شهرسازی بود؛ عباس آخوندی در نشستی با اعضای کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در ۱۳ مهر ۹۳ اظهار داشت: «در سراسر دنیا این انبوه سازان هستند که کیفیت کالای ساخته شده خود را تضمین می‌کنند نه شرکت‌های بیمه گر؛ آنچه شرکت‌های بیمه می‌پذیرند، بیمه مسئولیت حرفه‌ای سازندگان مسکن است. به نظر من انبوه سازان با ایجاد صندوق تضمین کیفیت ساختمان، این موضوع را بپذیرند.» وزیر راه با این نوع استدلال از ابتدا مخالفت خود را با این قانون نشان داد. ایده صندوق تضمین کیفیت ساختمان که هیچ گاه عملی نشد، ایده‌ای بود که از سفر وزیر راه و شهرسازی به کره جنوبی به همراه مسئولان معاونت مسکن و ساختمان در نخستین سال وزارت آخوندی الهام گرفته شده بود. این کشور صندوقی متشکل از فعالان بخش خصوصی و دولتی ساخت و ساز ایجاد کرده است که بر اساس آن سازه‌های احداثی تحت ۱۰ سال گارانتی بدون چون و چرا هستند. اما آیا در ایران چنین ایده‌ای عملیاتی است؟ آیا انبوه سازان حاضرند بخشی از منابع و درآمدهای خود را به این صندوق بدهند تا اگر ایرادی به ساختمان وارد شد، هزینه آن را پرداخت کنند؟ آیا اصولا سازندگان در ایران مباحث مقررات ملی ساختمان را رعایت می‌کنند که اگر کوچک‌ترین ایرادی به ساختمان وارد شد مثلا سقف سازه، نم و رطوبت داد، حاضر به پرداخت خسارت مربوطه باشند؟

حساب‌گری بیمه‌ها
گروه دوم مخالفان این قانون، شرکت‌های بیمه بودند؛ علت آن نیز کاملا واضح بود چون اولا حق بیمه ساخت و ساز بسیار پایین بود، یک و نیم درصد ارزش ملک و اگر خسارتی وارد می‌شد، به دلیل بالا بودن مبلغ خسارت، تراز تجاری شرکت‌های بیمه از محل این بیمه‌نامه، منفی می‌شد. با این حال به دلیل وجود الزام قانونی، شرکت‌های بیمه، بخش بیمه‌نامه تضمین کیفیت ساخت را ایجاد کردند که بر اساس ابلاغیه بیمه مرکزی و تصویب شورای عالی بیمه، در زیرگروه بیمه اموال و بیمه‌نامه‌های خسارت ناشی از زلزله قرار داشت. به عبارتی دیگر شرکت‌های بیمه، قانون تضمین کیفیت ساخت را به یک بیمه‌نامه زلزه تقلیل دادند تا عملا این قانون کارآیی نداشته باشد.

بساز بفروشها
سومین گروه از مخالفان قانون بیمه تضمین کیفیت ساخت، بساز بفروش‌ها بودند. این گروه نیز به دلیل آنکه باید حق بیمه را خودشان پرداخت می‌کردند و این مبلغ نیز در هنگام فروش به خریدار منتقل می‌شد که دردسرهایی برای سازندگان داشت، چندان از این قانون استقبال نکردند. ضمن اینکه سازندگان معتقدند در جریان ساخت و ساز صرفا رعایت مقررات ملی ساختمان به افزایش کیفیت آن منجر نمی‌شود، بلکه مسائل دیگری همچون کیفیت مصالح ساختمانی، نقش طراح نقشه ساختمان، نقش ناظر ساخت و ساز و... نیز باید در کیفیت سازه دیده شود. موضوعی که به نظر می‌رسد تا حدودی درست باشد. بیمه گر: در هیچ جای دنیا شرکت‌های بیمه کیفیت را تضمین نمی‌کنند.

انتقال هزینه مالیات ساخت به خریدار اشتباه است. رونق سندسازی
اما دیگر قانون مسئله ساز در حوزه مسکن انتقال مالیات ساخت و ساز به خریدار است. مصرف‌کننده که به دلیل عدم توان مالی با پرداخت اصل هزینه مسکن نیز مشکل دارد، در توطئه‌ای بساز بفروش‌ها که با سکوت وزارت مسکن به نتیجه رسید، از این به بعد باید حق مالیات را نیز خود بپردازد. در ۱۷ خرداد امسال مصوبه جدیدی در خصوص مالیات بر ساخت و ساز را به تصویب شد. بر اساس این مصوبه، درآمد افراد حقیقی و حقوقی از محل ساخت و فروش هر نوع سازه‌ای و همچنین از محل عرصه و اعیانی مشمول مالیات می‌شود. ضمن اینکه ارزش روز زمین در هنگام ساخت از ارزش روز فروش زمین کسر شده و مابقی سود فروش آن مشمول تا ۲۵ درصد مالیات می‌شود.

مالیات بر ساخت
به گرانی و رکود می‌انجامد
بسیاری از مخالفان قانون مالیات بر ساخت و ساز معتقدند سازنده مالیات را بر خریدار و مصرف‌کننده منتقل کرده که به افزایش قیمت مسکن منجر می‌شود؛ درنتیجه خریداران با کاهش قدرت خرید مواجه شده و مسکن نوساز و ساخته شده نیز به سختی به فروش می‌رسد و بر رکود بازار این بخش می‌افزاید. به تبع این وضع، انبوه‌سازان از قدرت مالی کافی برای شروع به ساخت برخوردار نخواهند بود و این موضوع به کاهش ساخت و ساز منجر می‌شود؛ کاهش ساخت نیز کاهش عرضه را در پی دارد که با افزایش تقاضا در سال‌های آینده، قیمت مسکن به صورت جهشی و تصاعدی افزایش خواهد یافت؛ این چرخه معیوب کاهش عرضه و افزایش تقاضا و درگیری آن با کاهش قدرت خرید مسکن مردم، هیچ گاه خروج مسکن از رکود را در شرایط فعلی در پی نخواهد داشت.