• پنجشنبه، 6 تیر 1398
  • Thursday 27 June 2019
گروه خبر: اخبار‌مهم / اقتصاد کلان / گفتگو  -  شماره خبر: 563  -  23 بهمن 1395 ساعت 21:05

بررسی لیزینگ مسکن در گفت‌وگو با کارشناسان :

وام تا 70 درصد ارزش مسکن
آفتاب اقتصادی : طبقه متوسط حامی دولت یازدهم در به‌دست‌گیری سکان قوه مجریه بود. یکی از اصلی‌ترین خواسته‌های این قشر در حوزه اقتصاد تامین مسکن است . عباس آخوندی وزیر مسکن از ابتدا نشان داد که طرح مسکن مهر از نظر او نشانه‌ای از ریخت‌وپاش بی‌برنامه است که انطباقی با نیاز‌های اجتماعی ما ندارد. مسکن اجتماعی نیز به گفته علیرضا خسروی کارشناس مسکن
« فقط در حد حرف است ».
در این بین بیش از یک سال کش‌وقوس ظاهراً به سرانجام رسید و طرحی جدید برای حل مشکل منابع مالی مسکن تدوین شد. یک‌ماه قبل هیئت وزیران به بانک مرکزی اختیار داد تا این طرح را با نظر شورای پول و اعتبار به سرانجامی برساند. مشکل بانک مرکزی از ابتدا بحث ورود بانک‌ها به این طرح بود. این نهاد مالی علاقه‌مند نبود تا بانک‌ها به‌ویژه خصوصی‌ها در این طرح دست بالا را بگیرند و معضلی دیگر بر بحث بنگاه‌داری بانک‌ها افزوده شود. به همین جهت سمت‌وسوی مصوبه شورای پول و اعتبار به سمت‌وسویی تدوین شده است که مستقل‌تر مشارکت بیشتری در این طرح داشته باشند.

مسکن میانگین متری چهار میلیون تومان
سقف وام بانکی برای خرید مسکن در حال‌حاضر برای خریداران معمولی ((و نه خانه اولی‌ها)) به نسبت ارزش ملک پایین است (سقف وام خرید به همراه جعاله در حال‌حاضر 70 میلیون تومان است که برای دریافت این رقم یا باید سپرده یک‌ساله‌ای نزد بانک عامل بماند یا با احتساب خرید اوراق تسهیلات مسکن رقمی حدود 54 تا 58 میلیون تومان در اختیار متقاضی مصرفی مسکن قرار می‌گیرد که چیزی حدود 14 تا 15 درصد ارزش یک ملک 100 متری با متوسط قیمت متری 4 میلیون تومان است.  200 میلیون تومان مبلغی است که برای مناطق پایین‌تر در تهران در نظر گرفته می‌شود ، که این مبلغ از وام حداکثر 25 درصد  مبلغ نهایی خرید منزل را تامین می‌کند. مشکل اصلی افزایش این درصد است. به عبارتی اگر بتوان طرحی ارائه داد که رقمی در حدود 70 درصد مبلغ کل خرید منزل را با سود معقول تامین کند. می‌توان امیدوار بود که جهشی در خرید خانه رخ داده است. این سوالی است که طرح لیزینگ مسکن به آن پاسخ دهد.
همچنین اینکه شرکت‌های لیزینگ ازجمله مصادیق نهادهای پولی هستند که به تقویت تقاضای مصرف‌کنندگان کمک می‌کنند (و بارها گفته شده که در شرایط فعلی اقتصاد ایران کمک به تقویت تقاضا لازم و ضروری است)، تقویت و حمایت از لیزینگ در حوزه مسکن گام مهمی در جهت تقویت بخشی طبقه متوسط و همراهی بیشتر آنها با دولت است. به‌رغم مزایای جدی لیزینگ مسکن در سه سال و چند ماهی که از دولت یازدهم می‌گذرد و برخی اقدامات انجام‌شده که جای تقدیر و تشکر دارد، اقدام جدی و قابل‌اعتنایی در جهت تقویت تقاضای مسکن در ابعاد مختلف و از جمله لیزینگ مسکن اتفاق نیفتاده است. مواردی مانند حداقل سرمایه تعیین‌شده بالا برای شرکت‌های لیزینگ (که البته در دوره‌های بعدی اصلاح شد)، تعیین نرخ سود تسهیلات اعطایی شرکت‌های لیزینگ حداکثر به میزان 3 واحد درصد بیشتر از نرخ سود تسهیلات اعطایی مصوب شورای پول و اعتبار برای بانک‌ها و موسسات اعتباری در عقود فروش اقساطی و اجاره به شرط تملیک (این در حالی است که خود دولت در مواردی مانند اسناد خزانه اسلامی با نرخ موثری بیشتر از این رقم تامین مالی می‌کند و در شرکت‌های لیزینگ به‌طور معمول بهای تمام شده پول از بهای تمام شده پول در بانک‌ها بیشتر است) و صد البته ماهیت نرخ سود در کشور ما که از اساس ایراد دارد و این امر بر ماهیت فعالیت شرکت‌های لیزینگ (به‌خصوص لیزینگ مسکن) هم موثر است، باعث شده تا امکان، انگیزه و عزم جدی در تقویت تقاضای مسکن از این مسیر مورد تردید قرار گیرد. در پایان باز هم تاکید می‌کنیم که طبیعتاً همراهی طبقه متوسط با دولت باید مورد توجه جدی قرار گیرد.

وام تا 70 درصد  ارزش مسکن
یک سال چانه‌زنی لیزینگی‌ها و بانک مرکزی و همچنین شورای پول  و اعتبار با نشست خبری مهم حمید ابدالی، رئیس انجمن ملی لیزینگ ایران رنگ واقعیت به خود گرفت . او در این نشست اعلام کرد که شرکت‌های لیزینگ مسکن می‌توانند تا 70 درصد مبلغ مسکن را وام  ارائه دهند. او همچنین دومین نکته مهم را که  موضوع سود بانکی است بدین گونه شرح داد که میزان تامین تسهیلات مسکن از طریق صنعت لیزینگ، به منابع در اختیار آنها بستگی داشته و با سود ٢١ درصد ارائه خواهد شد. وی در این رابطه از صدور مجوز ورود لیزینگ‌ها به بازار مسکن خبر داد و گفت که این مجوز از نقاط قوت دستورالعمل بازنگری شده است. متاسفانه این مجوز محدود به لیزینگ‌های غیر بانکی بوده و بانکی‌ها از این کار منع شده‌اند که خود می‌تواند در تامین مالی معضلاتی ایجاد کند. آن‌طور که رئیس انجمن لیزینگ می‌گوید در حال حاضر دستورالعمل لیزینگ مسکن قابل اجراست و می‌توانند در مورد آن اقدام کنند.
توقعات خیلی بالا نرود
نکته مهم دیگر که ابدالی بدوان پرداخت  بحث پاسخگویی تقاضا بود . او در لفافه این موضوع مهم را مطرح کرد ، که مردم نباید توقف رفع فوری نیاز مسکنشان را  داشته باشند. ظاهراً منابع محدود است و متقاضی بسیار . واقعیت آن است که انتظار مردم از دریافت تسهیلات مسکن داشتن نرخ سود پایین و همچنین دوره بازپرداخت طولانی است، در حالی که هیچ کدام از این شرایط برای لیزینگ در حال حاضر فراهم نیست به‌طوری که سود بازپرداخت تسهیلات تا ۲۱ درصد و دوره بازپرداخت آن فعلاً پنج‌ساله است و نمی‌تواند پاسخگوی نیاز متقاضی تسهیلات مسکن باشد، اما این سود و دوره باز پرداخت نیز مشتریان زیادی دارد.

چه کسانی وام لیزینگ مسکن  می‌دهند؟
شرکت‌های لیزینگ ازجمله مصادیق نهادهای پولی هستند که به تقویت تقاضای مصرف‌کنندگان کمک می‌کنند. با توجه به اطلاعات بانک مرکزی در ایران 37 شرکت لیزینگ دارای مجوز وجود دارد. از این تعداد، 4  شرکت سطح مجاز فعالیت الف (صرفاً در زمینه کالاهای مصرفی بادوام، لوازم خانگی، تجهیزات رایانه‌ای و موارد مشابه) ، 5 شرکت سطح مجاز فعالیت «ب» (فعالیت در زمینه خودرو، سواری، وانت، مینی‌بوس، کامیون‌های سبک  ماشین‌آلات و تجهیزات راهسازی، ماشین‌آلات موردنیاز کارخانه‌ها و موارد مشابه) و 28 شرکت سطح مجاز فعالـیت «ج» (فعالیت در کالاهای سرمایه‌ای گران‌قیمــت نظیر هواپیما، اتوبوس، تریلی، کامیون‌های سنگین، ماشین‌آلات سنگین مورد نیاز کارخانه‌ها) مشغولند که شرکت‌های با سطح مجاز فعالیت «ج» می‌توانند به فعالیت در موضوعات سطح مجاز فعالیت «الف» بپردازند و شرکت‌هایی با سطح مجاز فعالیت «ب» می‌توانند به فعالیت شرکت‌های با سطح مجاز فعالیت «الف» بپردازند (طبیعتاً شرکت‌ها، سازمان‌ها، ارگان‌ها یا افرادی که بدون اخذ مجوز بانک مرکزی در این حوزه فعالیت می‌کنند مدنظر ما نیستند).
نگاهی به ترکیب سهامداری این 37 شرکت نشان می‌دهد شرکت‌هایی که اندازه بزرگ‌تری داشته و توان وام‌دهی بیشتری دارند، عمدتاً یا متعلق به شرکت‌های خودروساز بوده یا متعلق
به بانک‌ها هستند (که داشتن شرکت  لیزینگ برای هر دو گروه توجیه دارد. یکی برای فروش محصولات و دیگری برای تکمیل بسته خدمات). با توجه به مصوبه شرکت‌های با گرید جیم می‌توانند وام مسکن ارائه دهند. که تعداد آنها 28 شرکت است. با توجه به رایزنی‌های انجام‌گرفته احتمالاً ترکیب و تعداد این شرکت‌ها در آینده تغییر کند . آدرس این شرکت‌ها در انجمن ملی لیزینگ موجود است.
مخالفت بانک مرکزی با رود بانک‌ها
بانک مسکن سال گذشته برای راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن پیش‌قدم شد و اخیراً از طریق گروه مالی خود برای این بازار اعلام آمادگی کرد. اما با خط قرمز ترسیم‌شده از جانب بانک مرکزی، عملاً ورود همه بانک‌ها حتی از طریق شرکت‌های وابسته به این بازار ممنوع است.‌ این در حالی است که برخی مدیران بانکی برای اثبات ضرورت ورود به این حوزه معتقدند راه‌اندازی لیزینگ مسکن به سرمایه‌ای حدود 500 میلیارد تومان نیازمند است که این حجم تامین اعتبار جز از کانال بانک‌ها، غیرممکن است! مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی در دفاع از ممنوعیت تعریف شده در شبکه بانکی برای لیزینگ مسکن به  آفتاب اقتصادی  گفت: نمی‌خواهیم مجموعه بازار و نظام تامین مالی مسکن وارد بازی دو سر باخت شود. تن‌دادن به چنین مسیری تکرار تجربه تلخ گذشته است که موجب شد بخش زیادی از منابع بانک‌ها در این بخش درگیر شود، در حالی که لیزینگ‌ها باید با روش‌های ابتکاری دیگری اقدام به تامین مالی کنند. در اینکه چرا سرمایه اولیه این میزان در نظر گرفته شود، دو نکته را مدنظر داشته باشید؛ نکته اول اینکه لیزینگ‌ها معمولاً بخش زیادی از هزینه خرید مسکن را تامین می‌کنند و دیگری به طول زمان تامین مالی برمی‌گردد. دوره تامین مالی لیزینگ‌ها میان‌مدت و بلندمدت است، بنابراین باید سرمایه‌ای تامین شود که لیزینگ‌ها با کمبود منابع در ادامه مسیر مواجه نشوند. اگر قرار باشد کاری پایدار صورت گیرد باید پایه‌های محکمی داشته باشد.
کمبود منابع لیزینگ‌ها می‌تواند تکرار تجربه‌های گذشته باشد. باید از تجربه‌های گذشته درس گرفت و زمینه‌ای فراهم کرد که شرکت‌های لیزینگ در وضعیت کنونی بازار اعتبارات، متوسل به منابع بانک‌ها نشوند یا بانک‌ها لیزینگ‌ها را حیاط‌خلوت خود نکنند
باید منابع را دید
موضوع منابع احتمالی این لیزینگ‌ها برای ارائه به مردم بحث جدی در موفقیت این طرح است. عباس زینعلی کارشناس مسکن
و عضوانجمن انبوه سازان  در این‌باره به آفتاب اقتصادی می‌گوید: باید دید که منابع اعتباری این موضوع تا چه حد می‌تواند پاسخگوی نیاز موجود باشد . او با اشاره به موضوع ارائه تسهیلات در  دو موضوع ساخت و فروش افزود: تسهیلات ساخت نیز در صورت تامین و مدیریت درست دولتی توان افزایش انگیزه خرید را دارد. یک شرکت وابسته به بانک مسکن با انتقال وام‌های اخذشده به مردم در زمان تحویل نمونه‌ای دولتی ارائه تسهیلات ساخت است که در صورت ارائه مدل‌های خصوصی آن می‌توان امید داشت تا فضای تقاضا را رونق داد و بیشتر تهیج کرد تا به سمت خرید پیش روند .‌فرامرز مفتخر، نایب رئیس انجمن صادر کنندگان خدمات فنی و مهندسی  با اشاره به کمبود منابع اعتباری در این حوزه یادآور شد؛ هر طرحی را در طول زمان و بر اساس شرایط باید سنجید  و باید دید که بازار و متقاضیان و همچنین منابع موجود اعتباری تا چه میزان توان به هم‌آمیختگی و رفع احتیاجات مسکن را دارا هستند. او در ادامه با اشاره به توان مهندسی ایران در ساخت‌وساز یکی از دلایل عدم خروج از رکود  در حوزه مسکن را مشکلات بانکی عنوان کرد و گفت: متاسفانه ما هنوز هم در زمینه کاری‌مان که صدور تسهیلات است با مشکل روبه‌رو هستیم و کشورهایی ضمانت‌نامه‌های ما را قبول نمی‌کنند . او به کشور عراق اشاره کرد  و گفت عدم حل مشکلات بانکی کلید بسیاری از چالش‌هاست.
از بانک مرکزی توقع منابع نداریم
رئیس هیئت مدیره انجمن ملی لیزینگ ایران با اعلام استقبال شرکت‌های لیزینگ مسکن از پیشنهاد بانک مرکزی برای تامین منابع لیزینگ از سوی این شرکت‌ها گفت: از ابتدا هم شرکت‌های لیزینگ برای لیزینگ مسکن از بانک مرکزی و سایر بانک‌ها انتظار تامین منابع نداشتند.
حمیدرضا ابدالی افزود: در واقع خود شرکت‌های لیزینگ هم از کمبود منابع بانک‌ها باخبرند و بنابراین می‌دانند که اساساً امکان تامین منابع برای فروش لیزینگی مسکن در شرایط فعلی از توان سیستم بانکی خارج است. وی افزود: به این ترتیب هر یک از شرکت‌های لیزینگ مسکن با استفاده از اهرم‌ها و ابزارهای تامین مالی مختلف که در اختیار دارند، می‌توانند منابع مورد نیاز برای لیزینگ را تامین کنند. ابدالی تاکید کرد: تنها درخواست ما از بانک مرکزی و سیستم بانکی کشور کارکردن روی طرح فروش لیزینگی مسکن و صدور مجوز راه‌اندازی بازار لیزینگ ملک است تا شرکت‌های لیزینگ بتوانند این شیوه تامین مالی را به نفع رونق بازار مسکن وارد بازار ملک کنند. رئیس هیئت مدیره انجمن ملی لیزینگ ایران افزود: درخواست دوم ما از مسئولان بانکی کشور طراحی سازوکاری است که در قالب آن شرکت‌های لیزینگ بتوانند از عقود مختلف در لیزینگ مسکن هم استفاده کنند. ابدالی ادامه داد: در حال حاضر شرکت‌های لیزینگ تنها با استفاده از دو عقد یعنی «فروش اقساطی» و «اجاره به شرط تملیک» مجاز به فعالیت هستند، این در حالی است که در صورت اعطای مجوز به لیزینگ‌ها برای استفاده از سایر عقود مانند عقود جعاله، مرابحه و... وسعت عمل شرکت‌های لیزینگ افزایش می‌یابد و این شرکت‌ها می‌توانند از روش‌های منعطف‌تری برای پرداخت تسهیلات بلندمدت خرید مسکن برخوردار شوند. وی تصریح کرد: شرکت‌های لیزینگ می‌توانند با استفاده از اهرم‌های تامین مالی مختلف همچون مرابحه، صکوک، عقد قراردادهای مختلف، بورس، اوراق سهام و... نسبت به تامین منابع مالی مورد نیاز برای لیزینگ مسکن اقدام کنند. رئیس هیئت مدیره انجمن ملی لیزینگ ایران اظهار کرد: موضوعی که طی ماه‌های اخیر مطرح بود در واقع به این مسئله برمی‌گشت که مسئولان بخش مسکن بنا داشتند سازنده‌ها را با شرکت‌های لیزینگ پیوند دهند و از این طریق واحدهای آماده عرضه آنها را به بازار تقاضا معرفی کنند. ابدالی با اعلام استقبال شرکت‌های لیزینگ از فعالیت در حوزه مسکن در صورت صدور مجوز نهایی برای راه‌اندازی این نهاد تامین مالی گفت: هم اکنون شرکت‌های لیزینگ آماده ارائه تسهیلات تا 50 درصد قیمت مسکن به متقاضیان هستند.
وی دوره بازپرداخت اقساط تسهیلات لیزینگ را انعطاف‌پذیر و بسته به توافق شرکت لیزینگی و متقاضیان عنوان کرد و افزود: این دوره معمولاً بسته به شرایط شرکت لیزینگی و خریداران بین 7 تا 12 سال تعریف می‌شود؛ ضمن اینکه هم اکنون نرخ سود تسهیلات لیزینگ برای عقود مبادله‌ای، 21درصد تعیین شده است.