• جمعه، 30 فروردین 1398
  • Friday 19 April 2019
گروه خبر: اقتصاد کلان / گفتگو  -  شماره خبر: 329  -  8 بهمن 1395 ساعت 20:44

یک کارشناس بازار سرمایه در گفت‌وگو با آفتاب اقتصادی

سرطان مسکن بر تارک برجام!
آفتاب اقتصادی : حجم عظیمی‌از نقدینگی کشور در بخش مسکن جریان یافته است، مبالغ شناور این حجم نقدینگی شناور  قریب ۸۰۰ هزار میلیارد تومان برآورد می‌شود. سالهاست  که موضوع کاهش حباب مسکن و هدایت نقدینگی از این بخش به سوی سایربخش‌های اقتصادی موضوع داغی است که به مجادله میان دو طیف کارشناسان مدافع افزایش قیمت مسکن و مخالفان آن بدل شده است. فعالان حوزه مسکن رشد قیمت‌ها را به مثابه رونق تلقی می‌کنند و منتقدین این موضوع را تا حد سرطان اقتصادی مخرب توصیف می‌کنند. مدافعان هدایت  کاهش قیمت‌ها در مسکن را تحت عناوینی همچون معتقدین اقتصاد صنف طبقه‌بندی می‌کنند. یکی از بنام‌ترین این افراد عباس‌علی حقانی‌نسب است. او مدیریت یک شرکت مدیریت دارایی را بر عهده دارد و نظریه‌پرداز بازار مسکن است.
عباس‌علی حقانی‌نسب کارشناس ارشد بازار سرمایه در گفت‌وگو با آفتاب اقتصادی گفت: نقطه اصلی در شرایط اقتصادی پسا برجام، مشکلات عدم‌توازن اقتصاد در داخل است که مانع از بروز  دستاوردهای پسا برجامی‌است. ساختار نامتوازن اقتصاد ما و ترسی که سیستم بانکی دارد اثرات مثبت برجام را بیش از بیش در‌هاله فرو برده است.
با توجه به‌صورت‌های مالی  در دسترس بانک مرکزی، دولت بیش از ۲۵۰ هزار میلیارد تومان از بانک مرکزی طلبکار است؛ ولی این طلب در قالب حجم نقدینگی نه قابل تصفیه و نه قابل تهاتر است. واقعیت زمخت اقتصاد ما آن است که فرا‌تر از پرداختن به موضوعاتی همچون بر جام باید به برخی آفت‌های داخلی بیشتر نور تاباند تا علت‌ها در فضای کارشناسی‌شده و نه سیاسی ریشه‌یابی شود. بخش عمده‌ای از منابع ریالی کشور توسط بانک‌ها و از طریق بازار ملک عملاً منجمد و حبس شده است. حجم نقدینگی کشور را می‌توان بیش از یک تریلیون تومان  برآرود کرد. بالای ۸۰۰هزار میلیارد تومان از این مبلغ  در بازار ملک حبس شده است. حقانی نسب در ادامه افزود: بیم سیستم بانکی از کاهش نرخ سود بانکی به زعم آنها به بهانه جلوگیری از تلاطم‌های احتمالی صورت می‌گیرد. اثرات مثبت برجام  به هر میزان هم باشد تا زمانی که این منابع داخلی نقدینگی به درستی مهندسی و کانالیزه نشود در میدان واقعی محقق نخواهد شد. باوجود شیب ملایم اثرات مثبت برجام این تاثیر‌ها نتوانسته مشکلات غول ریالی کشور را تاکنون پس بزند.
در یک دهه پیش شاید با توجه به سهم ۳۰ درصدی ملک نوعی توازن بر قرار بود، اما در سال‌های اخیر و با توجه به تحریم‌ها، سهم بازار ملک و مسکن به بالای ۷۰ درصد رسیده است. سایر بازارها همچون خودرو ارز و موبایل و ارز  و امثال آنها سهم کمتر از ۴۰ درصد در مجموع داشته‌اند، متاسفانه لابی پر نفوذ مسکن در میان تصمیم‌گیران و تصمیم‌سازها شرایطی ایجاد کرد تا حباب مسکن به اصطلاح حفظ شود و نترکد.  این اقتصاددان در ادامه به آفتاب اقتصادی گفت: ما اگر آورده‌های مالی برجام را عدد فرضی مثلاً ۱۰۰ هزار میلیارد تومان در نظر بگیریم، این مبلغ در مقابل بیش از ۸۰۰ هزار میلیارد تومان مبلغی که در املاک و بخش مسکن فریز شده است کارایی نخواهد داشت.
برجام حتماً دارائی اثرات مثبتی بوده و شیب ملایمی‌نیز از رخدادهای مثبت اقتصادی پسا برجامی‌قابل مشاهده است، اما این اثرات مثبت به آن اندازه نبوده است که غول مشکلات ریالی کشور مغلوب کند و خودش را نشان دهد. حقانی‌نسب در ادامه اظهارکرد: مثلاً اگر سال ۸۴  را بررسی کنیم متوجه می‌شویم ترکیب حجم نقدینگی بازارها متناسب بوده است. بازار ملک سهم ۳۰درصدی تا ۳۵ درصدی داشته است و بازار خودرو ، بازار انرژی و سایرین هر کدام سهمی‌داشتند و در مجموع صد درصد جذب نقدینگی را انجام می‌دادند، در دوران تحریم اما به خاطر موقعیت سهم بازار ملک و مسکن از نقدینگی به بالای ۷۰ درصد رسیده است. و باقی بازارها اعم از سکه، موبایل و سرمایه سهم ۷۰درصدی داشته‌اند. حقانی‌نسب در پاسخ به سئوال خبرنگار آفتاب اقتصادی در مورد  ادعای فعالین مسکن  که مدعی رکود بازار مسکن هستند و دلیل آزادنشدن نقدینگی باوجود این رکود گفت: این صحیح است. دوستانی که مدعی رکود در بخش مسکن هستند، به همراه لابی  مسکن و برخی مقامات مالی وضعیتی را ایجاد کردند که حباب قیمتی مسکن از بین نرود. رونق  از نظر آنها در افزایش قیمت ملک معنی می‌یابد. درحالی‌که رونق باید در میزان تولید و میزان تقاضا خود را متجلی کند. نکته اصلی این است که به اعتقاد من لاتبی ملک و مسکن در سه یا چهار سال قبل اجازه ندادند تا بانک‌ها املاک در اختیارشان را برای رسیدن  به طلب و نقدینگی بفروشند. بانک‌ها نه تنها املاک خود را نفروختند بلکه قیمت‌ها را نیز کمتر نکردند. اگر بخواهم مثالی دیگر بیاورم یک موسسه  مالی اعتباری زمانی که سپرده‌گذارانش دچار مشکل شد، ملکی داشت که بر اساس برآورد‌ها، ۱۸۰میلیارد تومان ارزش‌گذاری شده بود، ولی وقتی همان ملک را برای فروش گذاشتند، بیشترین پیشنهاد خریداران ۶۰ میلیارد تومان بود. آنها هم حاضر به فروش نشدند. این موسسه به همراه سایر بانک‌ها به دلیل اینکه خودشان درگیر بازار ملک هستند  و هم به خاطر وثیقه‌های ملکی که در اختیار دارند، حاضر نیستند اقدام به فروش این املاک و وثیقه‌ها کنند تا قیمت‌ها بشکند، در نتیجه اجازه ندادند تا نرخ کلی مسکن کاهش یابد. این کارشناس اقتصادی در ادامه گفت‌وگو با آفتاب اقتصادی اضافه کرد: در حال حاضر اگر بخواهیم یک میلیون واحد مسکونی صد متری را با احتساب متری ۴ میلیون تومان به بازار عرضه کنیم باید حداقل ۴۰۰ هزار میلیارد تومان منابع تخصیص دهیم، این در حالی است که کل نقدینگی کشور ما ۲/۱ میلیون میلیارد تومان است. حقانی‌نسب در ادامه ضمن انتقاد از مدافعین همیشگی افزایش قیمت املاک گفت: من دو سال پیش در مصاحبه‌ای اعلام کردم که مشکل کشور ما سرطان ملک و مسکن است. متاسفانه برخی فعالان مسکن به گونه‌ای در رسانه‌ها اعلام می‌کنند، که مردم تحریک شوند و بیایند و ملک بخرند، درحالی‌که بازار ۸۰۰ هزار میلیارد تومانی شناوری ملک برای رونق مورد ادعای دوستان حداقل ۴۰۰ هزار میلیارد نقدینگی نیاز دارد و چنین اتفاقی بعید به نظر می‌رسد.
این فعالان مسکن باید لطف کنند! اگر واقعاً فروشنده هستند و می‌خواهند بدهی‌های خود به بانک‌ها را بپردازند، قیمت‌های خود را پایین بیاورند. این  «سبدگردان» بازار سرمایه در ادامه تصریح کرد : دولت هم متاسفانه از بیم آنکه مبادا نقدینگی که از بازار ملک آزاد می‌شود به سمت بازار ارز برود و افزایش قیمت ارز را به همراه داشته باشد، مداخله مثمر ثمری انجام نمی‌دهد. درحالی‌که همین دولت می‌توانست با هدایت منابع از بازار ملک به بازار سهام این بازار مولد را جذاب‌تر کند.
دولت‌ها از ترس ترانسفر پول از ملک به طلا و ارز نرخ سود بانکی را بالا نگه می‌دارند. به‌ویژه این قضیه در ۳ سال اخیر مشاهده می‌شود. چنین ساختاری هم هزینه خود را به جامعه تحمیل کرده است. حقانی نسب در ادامه گفت: هیمن ساختار معویب باعث شده است که عملکرد برجام به خوبی دیده نشود، به اعتقاد من مشکلات در دولت‌های پیشین هم بوده است، فقط در دولت جدید به دلیل مشکلات به ارث برده شده از دولت‌های پیشین عملاً اثرات مثبت اقتصادی برجام عینیت نمی‌یابد. به همین خاطر با وجود آنکه ما رشد اقتصادی می‌بینیم این رشد بر پوست اقتصاد جامعه خود را نشان نمی‌دهد، برای همین باوجود آنکه ما رشد اقتصادی می‌بینیم و آمارها خبر از رشد اقتصادی می‌دهند جامعه از وضعیت مالی به‌صورت کلی رضایت ندارد. مدیرعامل شرکت مدیریت دارایی  در ادامه افزود : در حال حاضر بازار رهن و اجاره مسکن کشور ماهیانه به‌طور میانگین رقمی‌بین ۲ تا ۳ هزار میلیارد تومان عایدی و خروجی دارد، اما این مبلغ دوباره به خود بازار مسکن بازجذب می‌شود. همین موضوع است که این بازار مسکن را به غولی غیرقابل حرکت بدل کرده است که نه حرکت می‌کند و نه می‌گذارد سایر بازارها تکانی بخورند.
این ۲ تا ۳ هزار میلیارد تومان برای این بازار به این عظیمی‌مبلغی محسوب نمی‌شود، اما همین مبلغ درآمد اجاره اگر جذب سایر بازارها شود می‌تواند مفید باشد. وقتی بازار لوازم خانگی  کل حجم نقدینگی‌اش ۴۰ هزار میلیارد تومان است، طبیعی است که اگر این منابع جذب این بازار شود می‌تواند در آن تکانی اساسی ایجاد کند. این پول اجاره اگر جذب بازار سهامی‌شود  که کل حجمش ۱۸هزار میلیارد تومان است می‌تواند خیلی تاثیرگذار باشد. یا بازار ارزی که ۲۵ هزار میلیارد تومان حجم دارد می‌تواند از این مبالغ اجاره و رهن تاثیر بپذیرد.
با توجه به‌صورت‌های مالی  در دسترس بانک مرکزی، دولت بیش از ۲۵۰ هزار میلیارد تومان از بانک مرکزی طلبکار است؛ ولی این طلب در قالب حجم نقدینگی نه قابل تصفیه و نه قابل تهاتر است
سهم بازار ملک و مسکن از نقدینگی به بالای ۷۰ درصد رسیده است و باقی بازارها اعم از سکه، موبایل و سرمایه سهم ۷۰ درصدی داشته‌اند