• جمعه، 24 آذر 1396
  • Friday 15 December 2017
گروه خبر: اخبار‌مهم / اقتصاد کلان / گزارش  -  شماره خبر: 10226  -  12 آذر 1396 ساعت 10:51

رمز گشایی از عدم تمایل برخی بانک‌ها به فروش اموال مازاد

تبانی بزرگ بانکی
گروه گزارش - هیرش سعیدیان  : اقتصاد ایران مملو از شگفتی‌های جدید  است. کندوکاو در لایه‌های زیرین اقتصاد می‌تواند حقایق جالب توجهی را از نحوه حساب سازی‌ها و خلاقیت برخی مدیران در خلق روش‌های نوین سندسازی و حسابداری برای شما روشن کند. معمای عدم تمایل برخی بانک‌ها به فروش  هزاران میلیارد تومان اموال مازادشان از جمله این موارد است. کرباسیان وزیر جدید صنعت می‌خواست که کار ناتمام طیب نیا   را به سر انجام برساند و به همین خاطر در جلسات مشهور عصرگاهی که  در خیابان باب همایون با کاندیداهای عضویت در هیئت‌مدیره بانک‌ها  و مدیران عامل برگزار می‌کرد یک شرط بزرگ قرار داد ، وی به همه گفت؛ «اگر می‌خواهید حکمتان را امضا کنم باید اموال مازاد بانک‌های تحت امرتان را بفروشید ». بانک‌های دولتی و خصوصی هزاران قطعه زمین مرغوب شهری و روستایی، برج های تجاری و مسکونی، سوله‌های صنعتی، دارایی‌های ملکی از جمله ساختمان هزاران شعبه، انبارهای بلااستفاده و  همچنین وثایق ملکی توقیف شده مردم را در اختیار دارند. آنها همواره به‌عنوان
اصلی ترین دلیل خود برای مقاومت در برابر
هر گونه اصلاحی، همچون کاهش نرخ  سود سپرده
و اصلاح روندهای حسابداری مسئله کمبود نقدینگی را پیش می‌کشند؛ «پول نداریم ». رئیس کانون بانک‌های خصوصی کشور در مورد کمبود نقدینگی بانک‌ها استمداد می‌کند  که دولت تسهیلات تکلیفی ( مانند وام ازدواج یا امثالهم ) را از دوش بانک‌ها بردارد و همچنین بدهی خود را به بانک‌ها بپردازد، پرویزیان با انتقاد از دولت به ایرنا  گفت: «اگر دولت مطالباتی را که در جریان طرح‌هایی مثل خرید تضمینی گندم برایش ایجاد می‌شود یا بدهی‌اش به پیمانکاران را بپردازد، وضع نقدینگی بانک‌ها بهبود پیدا می‌کند».   هرگز جمله‌ای از ایشان یا برخی از مدیران بانک‌ها پیدا نکردم که در  آن  به لزوم فروش اموال مازداشان اشاره کند. «اگر پول ندارید چرا اموال بلااستفاده‌تان را نمی‌فروشید؟ » این سوال  طیب نیا از  مدیر ان عامل بانک‌های دولتی در یک سخنرانی  بود که تقریباً تمامی آنها مواردی همچون مساعد نبودن وضع  بازار املاک و مستغلات را  به‌عنوان دلیل عدم فروش عنوان کردند ، اما آیا این گونه است. چرا یک بانک که با مشکل نقدینگی مواجه است علاقه‌ای به فروش یک ساختمان قدیمی  در حال فرسایش و خراب شدن در یک شهر
دور افتاده که به‌عنوان وثیقه‌ای ملکی تصرف کرده
است ندارد؟. نگهداری این ملک چه نفعی برای این بانک دارد؟، آیا حتی اگر این ملک را با قیمتی زیر نرخ بازار بفروشد به نفعش نیست؟
  یکی از بزرگ‌ترین تبانی‌ها و حساب سازی‌های یک دهه‌ اخیر به لحاظ عددی و همچنین افراد و موسسات درگیر در امر املاک مازاد بانک‌ها
در جریان است. پاسخ به سوال چرایی عدم تمایل بانک‌ها به فروش اموال مازاد به ابعاد این تبانی بزرگ بانکی نور می‌تاباند.

چشم سرخ کردن وزیر
وزیر جدید اقتصاد و دارایی شروط خود را رسانه‌ای کرد و عملاً به بانک‌ها اولتیماتوم داد که باید براساس یک برنامه و جدول زمانبندی شده در سال جاری یک سوم اموال مازاد خود را به فروش برسانند و در سال  97 یک سوم دیگر را به بازار عرضه کنند . این تهدید‌ها ظاهراً تا کنون چندان در حریف کارگر نیافته است، خصوصاً  آنکه مقامات بانک مرکزی نیز که اطلاع بیشتری از شرایط و سنبه پر زور بانک‌های خودمختار  دارند، به نوعی سکوت پیشه کرده‌اند و چندان علاقه‌ای به همراهی رسانه‌ای کرباسیان از خود نشان نداده‌اند. تشکیل شرکت فروش اموال مازاد بانک‌ها نیز تا کنون نتوانسته است  چندان گره‌گشا باشد.  شورای پول اعتبار در چند جلسه‌ای خود به بررسی این مشکل پرداخته است و براساس گفته‌های یک منبع بانکی در گفت‌وگو با آفتاب اقتصادی قرار است با کسب مجوز از شخص رئیس‌جمهور و بعد از خوابیدن گرد و خاک موضوع سپرده‌های بانکی در فاز دوم اصلاحات بانکی، بحث تثبیت استانداردهای جدید مالی و اجبار بانک‌ها به فروش  اموال مازاد و خروج از فاز بنگاه داری مطرح شود. این مسئله اما با مشکلات بسیار عدیده‌ای مواجه است.

جزئیات اموال مازاد
1-  بانک‌ها به دلیل رکود   در اقتصاد و عدم توانایی مشتریان، انبوهی از وثایق ملکی را در  سال‌های اخیر در اختیار گرفته‌اند.  این املاک در سراسر ایران پخش هستند، از اموال با ارزش همچون زمین‌های تجاری سریع‌البیع تا سوله‌های  متروکه بلااستفاده کم‌ارزش در شهرک‌های صنعتی تعطیل شده در میان این وثایق به چشم می‌خورد.  تعداد این وثایق ملکی معلوم نیست، اما بانک‌های دولتی  به دلیل تسهیلات تکلیفی که در دولت‌های سابق و دولت فعلی بر گرده‌ی آنها نهاده شده است، تعداد بیشتری از این اموال را در اختیار دارند، برخی معتقدند که خود بانک‌ها نیز نمی‌دانند که ارزش واقعی وثایق آنها چقدر است. دلیل این موضوع هم به دلیل  وجود ابهام جدی در روند کارشناسی‌ها است.
2- ساختمان شعب، انبارها، ساختمان‌های ستادی،...
 خـــرید و چینـــــش ساختمان‌های ادارای در بانک‌ها  براساس دوران پیش از بانکداری الکترونیک بوده است.  اکنون با کاهش لزوم مراجعه مردم به بانک‌ها و توسعه‌ای اپلیکشن‌های بانکداری و همچنین عدم نیاز به انبارهای بزرگ برای نگهداری اموال و پرونده‌ها و موارد این چنینی   و همچنین مدیریت جدید  منابع انسانی، بسیاری از این اموال بلااستفاده مانده‌اند. مهم‌تر از همه ساختمان شعب هستند. بسیاری از آنها ملکی بوده و دیگر هیچ بانکی به چنین تعدادی از شعب نیاز ندارد. ساختمان‌های ستادی  هم که شامل برج‌های اصلی  بانک‌ها است در دهه هفتاد در یک مسابقه‌ی برج سازی
بین بانک‌ها در تهران و مراکز شهرستان
شکل گرفت.  بانک‌ها برای جا نمادن از رقیب و در
فرآیندی که جز چشم و هم‌چشمی نمی‌توان اصطلاحی بهتر بر آن گذارد  برج‌های خود را بلند ساختند. چنین بین مردم جا افتاده بود که هر بانکی که ساختمان‌های بزرگ تر در اختیار دارد دارای قدرت و پشتوانه‌ای مالی قوی تری است. اکنون بسیاری از طبقات این برج‌های بلند  عملاً خالی و بلااستفاده است، در مواردی حتی کل یک ساختمان ستادی بی‌استفاده مانده است و از آن استفاده‌ای نمی‌شود.
3-  اموال بنگاه‌های زیر مجموعه
بانک‌ها شرکت‌های اقماری بسیاری درست کرده‌اند که هر یک از این شرکت‌های ریز و درشت خود اموال و املاک بسیاری در اختیار دارند. این شرکت‌ها و هلدینگ‌ها خود شرکت‌های فراونی در زیر مجموعه‌ای خود دارند .
کارخانجات، پتروشیمی‌ها، صنایع سنگین، صندوق‌های سرمایه  گذاری در بازار مالی
از جمله این شرکت‌های اقماری هلدینگ‌های
بانکی هستند. برای مثال چند قطعه زمین آگهی شده برای فروش در استان اصفهان که متعلق به یک کارخانه وابسته به یک بانک بزرگ است، بیش از دویست  میلیارد تومان قیمت‌گذاری شده است . از این موارد فراوان هستند. بانک‌ها همچنین به اتفاق شرکت‌های ساختمان‌سازی تاسیس کرده‌اند که تعداد زیادی املاک فروش نرفته موسوم به خانه‌های خالی را در اختیار دارند که برخی بیش از 4 تا 5 سال است که فروش نرفته‌اند. تعداد زیادی از خانه‌های خالی متعلق به بانک‌ها است.
 
چرا نمی‌فروشند
معمولاً عدم کشش بازار و همچنین نبود مشتری برای عدم فروش اموال  عظیم بانکی به‌عنوان دلایل اصلی مطرح می‌شود. اما اگر به صورت‌های مالی بانک‌ها ( آنها که  تا کنون منتشر کرده‌اند ) و همچنین اسناد موجود در سامانه‌های همچون کدال مراجعه کند به معاملات بسیار جالب توجهی بر خواهید خورد که با پیگیری آن  به یک الگوریتم منظم معاملاتی بر می‌خورید. بانک‌ها در معاملاتی جالب اموال مازاد خود را با قیمت‌های بسیار بیشتر از قیمت بازار می‌فروشند، اما این فروش ‌صوری است و تنها بر روی کاغذ انجام  می‌گیرد و خریدار کسی نیست جز یک بانک همکار، در مقابل آن بانک  خریدار نیز یک ملک تقریباً مشابه به بانک فروشنده می‌فروشد و  مابه التفاوت نیز به‌عنوان سود در اسناد مالی شناسایی می‌شود و حتی بابت آن میان سهامداران سود تقسیم می‌شود، این موضوع به ویژه میان دو بانک مشخص ( نام محفوظ ) که نماد معاملاتی آنها تا مدت زیادی بسته مانده بود بسیار شایع است. پرسش این است که مقامات سازمان ناشران در بورس  نیز آیا از چنین مطلبی مطلع هستند؟، آیا آین موضوع را برابر قانون می‌دانند؟. البته این خرید و فروش‌های ‌صوری شاید  به خاطر هوشمندی بانک‌ها  در ظاهر قانونی به نظر برسد اما در اوقع نمی‌توان آن را در دایره قوانین و بخشنامه‌ها جزء امور قانونی تعریف کرد. در این بین اموال و املاک در این چرخش‌های ‌صوری  در طی سالیان با قیمتی بسیار بیشتر از قیمت واقعی ارزش‌گذاری شده‌اند. در واقع اسناد مالی فراوانی که امضای ذی‌نفوذ ترین مدیران بانکی نیز در ذیل آن قرار دارد، ارزش یک ملک را با قیمت فرضی 1000 تومان ممکن است 2500 تومان ارزش‌گذاری کرده باشند. این ارزش در ترازنامه‌ها انعکاس یافته و جزء سرمایه و یا سود مازاد  نیز منظور گشته است و اگر در حال حاضر  بنا بر این شود که ارزشیابی مجدد انجام گیرد و املاک براساس ارزش واقعی قیمت‌گذاری شوند، بسیاری از اشخاص و افراد باید پاسخگوی نهادهای نظارتی باشند. شرکت‌های زیر مجموعه و چرخش اموال و املاک در آنها معمولاً راهی برای اعمال نفوذ برخی مدیران بانکی بوده است.املاک بسیاری با قیمت بسیار بیشتر از ارزش واقعی از اقوام و آشنایان خریداری شده است و اکنون اگر با فشار بانک مرکزی بخواهند  آن اموال را مجدداً ارزش‌گذاری کنند ممکن است مسائل بسیاری رخ دهد که همچون دومینو پرده از مسائل بسیاری بر دارد. این وضعیتی نیست که برای یک مدیر بسیار قدیمی و کارکشته که خود نیز شاهد بسیاری از این ماجراها بوده است چندان خوشایند باشد. همچنین دلیل دوم عدم فروش اموال مازاد در بخش وثایق را می‌توان رواج پدیده‌ای ارزش‌گذاری بالا در میان برخی کارشناسان بانکی دانست. با رونق تسهیلات‌دهی در دولت قبل املاک عجیب بسیاری توسط وام گیرندگان برای اخذ تسهیلات معرفی شد که  ارزش واقعی آن بسیار کمتر از ارزشی است که کارشناسی بانک بر روی آن قرار داده است. خانه‌ای در یک روستای دور افتاده یا یک ملک کم ارزش که در برخی موارد حتی معارضینی نیز دارد بعضاً با دو برابر قیمت واقعی نرخ‌گذاری شده است. حال اگر این املاک براساس نرخ واقعی  قیمت‌گذاری شود و برای فروش واقعی آماده شود . باید علاوه بر کارشناس، مدیر شعب و مدیر تایید کننده‌ای استانی نیز پاسخگوی برخی مسائل باشند. سیستم بانکی ایران براساس حفظ سکوت پایه‌گذاری شده است  و از جنجال بیزار است.

 اموال غیر جذاب
بیژن بیدآبادی کارشناس ارشد بانکداری در این باره
 به  آفتاب اقتصادی می‌گوید :
باید گفت  در مورد اموال مازاد و  ساختمان‌های مسکونی که در اختیار بانک‌ها است شرایط عمومی مسکن چندان مطلوب به نظر نمی‌رسد و نمی‌توان رکود بازار را در عدم تمایل بانک‌ها بی‌تاثیر دانست. از طرف دیگر سیستم‌های مزایده اموال به صورت سیستم‌های همگانی و از طریق اینترنت فعالیت چشمگیر ندارند یعنی سیستم‌های حراج به صورت موضعی و محلی عمل می‌کنند و این خود باعث کاهش تعداد مشتریان و خریداران می‌شود. سوای این مسائل محیطی ، نکات پنهانی در ارتباط با اموال و دارایی‌های بانک‌ها وجود دارد. به دلیل عدم ایفای تعهدات مشتریان اموالی که بانک‌ها  در اختیار دارند، از لحاظ کیفیت کلی اموال مرغوبی تلقی نمی‌شوند، ولی علی‌رغم این موضوع مسائل حاشیه‌ای متفاوتی در ارتباط با فروش دارایی بانک وجود دارد. دسته‌ای از این عوامل ناشی از عوامل محیطی است. برای مثال وقتی اقتصاد در شرایط ساختاری قرار دارد و رکود بر بازار مستولی است و ریسک ساختار در اقتصاد بالا است. فروش اموال که مصرف یا کاربرد تولیدی دارند دچار مشکل ساختاری است. یعنی تقاضا برای این گونه اموال کم است. در بسیاری از موارد مشاهده شده است که بانک‌ها املاک وثیقه گرفته شده را با قیمتی
بالاتر از رقم واقعی ارزش‌گذاری کرده  است و پس از
آنکه بانک ملک را تصرف می‌کند. آن ارزش
قیمت‌گذاری را ندارد. این موضوع سبب شده که خریدار برای این نوع املاک پیدا نشود. نکته‌ای دیگر که بسیار حائز اهمیت است تبانی بانک‌ها در فروش ‌صوری اموال خود به یکدیگر است. بدین ترتیب که بانک «الف» ملکی را به بانک «ب» به چند برابر قیمت می‌فروشد. در ازای آن بانک «ب» ملک دیگری را به بانک «الف» و با قیمت بسیار بالا می‌فروشد. ما به التفاوت این دو قیمت ‌صوری بین بانک «الف و ب» تصفیه می‌شود. در دفاتر بانک «الف و ب» ارزش دارایی‌ها به شدت بالا می‌رود، در صورتی که ارزش حقیقی دارایی‌های هر دو بانک تغییر چندانی نکرده است. قیمت‌گذاری در ارتباط با این نوع املاک تبانی بین دو بانک است، یعنی از قبل تبانی می‌کنند که دو ملک را با قیمت‌های بسیار بالا به یکدیگر بفروشند، نتیجه این می‌شود که قیمت حسابداری با قیمت‌های بسیار بالا صورت می‌گیرد. حتی صورت مالی سود نیز نشان می‌دهد و این سود کاذب بین صاحبان سهام نیز تقسیم می‌شود، ولی در حقیقت ارزش دارایی‌ها در کل اضافه نشود. این پدیده سبب می‌شود در موقع فروش املاک مازاد نتواند ملک را بفروشد. وقتی که قیمت عرضه شده بسیار بالاتر از قیمت بازار است مسلما خریداران تمایلی به خرید نشان نمی‌دهند. مسئله دیگر که بانک‌ها در ارتباط با داریی‌های خود از آن اغماض می‌کنند تعدد شعب مازاد است. در شرایط فعلی به دلیل اینکه بانکداری اینترنتی تا حدودی جا افتاده است، عملا نیاز به شعب فیزیکی در بانک‌ها تقلیل یافته، ولی بانک‌ها تمایلی به فروش شعب فیزیکی خود نشان نمی‌دهند، در صورتی که از لحاظ قیمت فروش شعب بانک‌ها ارزش بازاری بالایی دارند. با توجه به اینکه شعب بانک‌های مختلف بسیار زیاد است و در برخی از خیابان‌ها می‌توان مشاهده کرد که شعب مختلف در جوار یکدیگر در سراسر خیابان مستقر هستند، عدم توجه به این موضوع نشان می‌دهد تمایل بانک‌ها در واگذاری شعب فیزیکی است. در صورتی که در کشورهای دیگر چنین ازدحامی از شعب دیده نمی‌شود. از طرفی با هماهنگی بین بانک‌ها می‌توان فعالیت شعب مختلف را طبق قرارداد در یک شعبه منتخب انجام داد و می‌توان با حذف 20 تا 30 متغیر و نگهداری یک شعبه در یک منطقه عملا نیاز به مراجعه به بانک‌های مختلف را تقلیل داد. چنان چه که این اقدام یعنی کاهش مراجعات فیزیکی صورت گیرد. عملا بخش زیادی از اموال بانک‌ها آزاد خواهد شد.